Мобильная версия
Вход на сайт
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?
Войти как пользователь:
Закрыть
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Лист новостей

02.12.2016 17:38:48
Компания ОМЗ-Спецсталь провела переговоры о расширении сотрудничества с ПАО «Силовые машины»

02.12.2016 17:34:06
3 декабря - Международный день инвалидов

02.12.2016 17:17:26
В ДК «Досуг» прошел конкурс за здоровый образ жизни «Люби! Твори! Живи!» номинация «Плакат»

02.12.2016 17:04:20
XVIII открытый турнир по армейскому рукопашному бою, посвященный памяти бойцов 72-го отдельного пулеметно-артиллерийского Ижорского батальона

02.12.2016 15:48:02
В поселке Понтонный для учащихся 2-3 классов прошла викторина «Умники и умницы»

02.12.2016 14:00:01
В Колпинском районе проходит профилактическое мероприятие «Автобус»

02.12.2016 11:26:20 5
Китайская делегация посетила Колпинский район

02.12.2016 11:06:06 2
Причиной отключений света в Колпино стала работа экскаватора

01.12.2016 17:19:17 15
Авария, погрузившая во тьму 34 здания в Колпино, устранена

01.12.2016 16:44:04
В Колпинском районе прошла ярмарка профессий для старшеклассников

Все новости

Недвижимость

28.01.2016 14:24

Продажа доли - сплошная головная боль

Продажа доли - сплошная головная боль

Сделки с долями на рынке недвижимости теперь обязательно должны удостоверяться у нотариуса. Посмотрим, отпугнет ли это квартирных рейдеров.

С 1 января, согласно ФЗ № 391, все сделки, при которых идет отчуждение долей в праве собственности недвижимого имущества, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это могут быть доли в квартире, коммерческой недвижимости или земельном участке.

ПОСТРОЙ СВОЮ ЛЮБОВЬ
«Ужесточение правил оформления применяется в отношении сделок, совершенных после 29.12.2015 года. Обращаю внимание, что, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение этого требования влечет признание такой сделки недействительной», — предостерегает замруководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергей Никитин.

Исключением является только дарение доли, поскольку обязательно удостоверяется лишь возмездное отчуждение. То есть, продажа либо мена.

Внедряемый Ф. З. № 391 новый порядок, по мнению представителей Федеральной нотариальной палаты (ФНП), бьет по квартирному рейдерству. «В результате наследования, разводов или иных событий образующаяся долевая собственность на жилье дробится на так называемые микродоли, которые невозможно выделить в натуральном виде, — говорится в комментариях ФНП к новому закону. — Отсутствием регулирования в обороте этих микродолей и пользовались квартирные рейдеры».

То есть рейдеры действуют по стандартной схеме. Выкупают долю, а потом выживают хозяев.

Теперь, по словам начальника законодательно-методического отдела ФНП Александра Сагина, при заключении сделки купли-продажи доли в квартире нотариус прежде всего проверит, предоставлялась ли возможность другим собственникам воспользоваться преимущественным правом покупки.

Третьим лицам доля будет продана, если остальные собственники от приобретения откажутся, и документы, подтверждающие это, будут предоставлены нотариусу. Нотариус удостоверится, что сделка совершается добровольно и полностью соответствует закону, а также разъяснит сторонам все ее подробности.

Кстати, если собственник продает долю кому-то из других собственников, уведомления остальных соседей не требуется.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
«Владелец может сам собрать отказы в письменной форме с сособственников или поручить это нотариусу»

ПУСТЬ ГОВОРЯТ
Впрочем, и ранее продавцы жилья были обязаны уведомить всех сособственников объекта о предстоящей продаже. При этом сособственник также имел преимущественное право выкупа доли по той же цене и на тех же условиях, которые будут затем предложены посторонним лицам.

При этом непредупрежденные сособственники и ранее были вправе подать заявление в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев с момента сделки. И суд традиционно принимал решение в их пользу.

«Важным моментом изменения законодательства является то, что за последствия заключенной сделки нотариус отвечает не только репутацией, но и деньгами. В случае, если по вине нотариуса будет допущена ошибка, в результате которой граждане понесут ущерб, нотариус возместит его», — добавляет Александр Сагин.

Правда, вопрос с компенсацией нотариусом ущерба не так прост, как кажется на первый взгляд.

Напомним, в минувшем году ФНП приступил к формированию Компенсационного фонда, объем которого составит 500 млн рублей. Но действовать он пока не начал. А значит — в настоящее время компенсация возможна только из собственных средств провинившегося нотариуса. И добровольно на такую выплату пойдет не каждый специалист. Судиться же с профессиональным юристом — дело непростое.

Поэтому ожидать, что обязательный нотариат гарантированно защитит всех россиян от рейдерства, не стоит. Это понимают и в ФНП и называют ФЗ № 391 лишь «первым шагом к решению проблем долевой собственности на недвижимость».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Эксперты юридической компании «Народный СоветникЪ»:
«Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то, по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласия других собственников на совершение тех или иных действий»

БОЛЬШАЯ РАЗНИЦА
Как пояснил БН президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, юридическая практика в отношении долей отличается в разных регионах.

Так в Петербурге граждане являются собственниками именно долей в квартире, а не квадратных метров.

Впоследствии, отчуждая свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке в документах уже можно указать, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и прочих других характеристик объекта.

Например, когда приватизировались коммунальные квартиры, вместе с долями в пользование передавались и конкретные комнаты. А места общего пользования оставались в совместном пользовании.

Между тем, в Москве и ряде других регионов объектом собственности является не доля, а сама комната. И когда идет отчуждение комнаты, обязанность нотариального удостоверения не возникает. «И, что более важно, не требуется отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они — владельцы самостоятельных объектов недвижимости. При этом местами общего пользования также пользуются совместно», — уточняет Петр Герасименко.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
«С 1 января 2018 года в электронные реестры будут вноситься все нотариальные операции, в том числе заверение сделки с долями

СЛАБОЕ ЗВЕНО
Если сособственниками являются соседи, находящиеся в прохладных отношениях, одна сторона может пытаться не позволить другой провести продажу. Например, продать долю решил фактически проживающий по другому адресу гражданин. Вторую сторону, привыкшую самостоятельно пользоваться всей территорией квартиры, такое развитие событий вряд ли обрадует.

Поэтому продавцы часто сталкиваются с попытками сорвать сделку. Так, другие жильцы могут элементарно не подписывать отказ от покупки. Или вообще уехать в неизвестном направлении.

Здесь важно уточнить, что право преимущественной покупки доли в квартире де-юре не является разрешением на продажу. А предложение преимущественной покупки носит уведомительный характер.

«Если сособственник уклоняется от подписания отказа или скрывается, нотариус направляет заказное письмо по адресу, который известен продавцу. Или который присутствует среди предоставленных нотариусу документов, — поясняет Петр Герасименко. — Через месяц плюс несколько дней на работу почты, несмотря на молчание сособственника, сделку можно регистрировать».

Для нотариального удостоверения не будет иметь значения вариант, когда письмо возвращается нераспечатанным. Все равно считается, что сособственник «уведомлен надлежащим образом».

Добавим, что ранее регистрационный орган мог не принять документы по такой сделке, найдя нарушения утвержденного законом порядка продажи. «Теперь Росреестр принимать от нотариуса документы обязан, — говорит президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. — И не вправе проводить правовую и техническую экспертизу. На практике же могу отметить, что шероховатости в вопросе еще есть, но Росреестр к удостоверенным нотариусами сделкам стал относиться намного лояльней».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Объединение адвокатов «Правовая защита»:
«Для принудительного выкупа незначительной доли истец должен провести оценку у независимого оценщика. При этом часть оценщиков ориентируются на средние цены квадратного метра похожих объектов, часть из них считает, что оценивать долю нужно с серьезным дисконтом»

БИТВА ЭКСТРАСЕНСОВ
Если кому-то принадлежит небольшая доля в квартире, теоретически ее в судебном порядке можно признать малозначительной. Тогда такую долю можно будет выкупить принудительно, если у ее собственника это не последнее жилье.

«Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты, — подсказывают юристы портала Kvartirnaya-dolya.ru. — К примеру, 1/4 доли в однокомнатной квартире — еще значительная. Но уже 1/5 доли, в той же однокомнатной квартире, является незначительной».

Правда, суды принимают подобные решения не часто. «Дела о принудительном выкупе незначительной доли считаются одними из самых трудных и непредсказуемых в юридической практике, — констатирует известный московский адвокат Олег Сухов. — Положение осложняется еще и тем, что по данному вопросу существует серьезное противоречие в позициях Верховного и Конституционного Судов России. В результате в нашей стране пока отсутствует единообразная судебная практика по принудительному выкупу доли».

В общем, сделки с долями являются достаточно проблемными. И сегодня на рынке недвижимости используются три обходных схемы оформления сделок с долями. Это договор дарения всей доли; договор дарения микродоли с последующим заключением договора купли-продажи остатка доли и залоговая схема (заключается договор займа, по которому продавец получает желаемую сумму, а взамен отдает долю в залог).

Впрочем, работа по обходным схемам приводит к новым рискам — суд может признать подобную сделку недействительной.


© Газета БН


Гораздо больше всего интересного в нашей группе Вконтакте, вступайте https://vk.com/kolpinocity

Авторам: Все статьи, размещенные на нашем сайте, являются собственностью их уважаемых авторов. Если вы считаете, что мы нарушили ваше авторское право опубликовав статью или фото, или в случае наличия ошибки в указании истинного автора-правообладателя или гиперссылки на интернет-ресурс - напишите нам на электропочту kolpino-city@mail.ru и недоразумение будет исправлено. (Не забудьте пожалуйста указать свои координаты и обратный адрес!)

Новости по теме:

написать комментарий
*Имя *e-mail
*разрешена загрузка файлов типа: jpg,jpeg,gif,png,flv,mp4,wmv,wma,mp3,ppt,doc,docx,xls,xlsx,odt,odp,ods,odb,rtf,xml,txt,csv
**максимальный размер загружаемого файла: 150 kb.


прикрепить файл
 
Защита от автоматического заполнения
CAPTCHA
обновить изображение
Введите слово с картинки*:



Возврат к списку



Скидки в Колпино:

Сертификат на скидку

17.10.2016 12:03:17 Сертификат на скидку

Размер скидки: 10%

-5% от салона стильной мягкой мебели

17.10.2016 13:27:36 -5% от салона стильной мягкой мебели

Размер скидки: 5%



FRESH (обновления и рубрики)